ЖК Ма.Тисс в Томске - честный обзор: цены, плюсы и минусы, отзывы, стоит ли покупать.

Авторская художественная иллюстрация по мотивам жилого комплекса «Ма.Тисс». Не является официальным изображением или рендером застройщика.

Вступление

Участок на Карташова, 13а больше десяти лет стоял за глухим забором: жилой проект, затеянный здесь в двухтысячные, до конца не довели, и посреди деревянных усадеб Юрточной горы образовался пустырь. Дом, который в итоге поднялся на этом месте, назвали «Ма.Тисс». В нескольких десятках метров отсюда, на углу бывших Черепичной и Ярлыковской улиц (сегодняшний адрес того дома — Кузнецова, 20), в 1910 году родилась Лидия Делекторская, двадцать два года проработавшая секретарём, помощницей и моделью Анри Матисса. Ниже разбор клубного дома на 19 квартир: корпус, двор, транспорт, планировки, цены и список проверок до сделки.

Ключевые параметры

Что это за жилой комплекс?

Ма.Тисс — шестиэтажный клубный дом на 19 квартир, адрес: Томск, улица Карташова, 13а, Кировский район. Застройщик — ООО «СЗ «Карташовское», ИНН 7017428164, компания зарегистрирована в Томске в 2017 году, Ма.Тисс идёт у неё единственным жилым проектом. Класс профильные площадки и городские медиа указывают как бизнес. Конструктив: монолитный железобетонный каркас, наружные стены из кирпича с утеплением, то есть монолитно-кирпичный дом. Шесть надземных этажей плюс подземный уровень под паркинг, высота здания 19,83 метра, два подъезда, 19 квартир. Разрешение на строительство городская администрация выдала в апреле 2023 года, основной объём работ пришёлся на 2024-2025 годы, готовность на конец октября 2025 года оценивалась примерно в 82 процента. Со сроком передачи ключей источники расходятся: часть карточек называет второй квартал 2026 года, часть — третий, а одна профильная площадка в обновлении от 9 сентября 2026 года ведёт дом уже как сданный с вводом в августе 2026 года. Юридическую силу имеет дата, записанная в вашем договоре, с ней и сверяйтесь.

Откуда название

Семья врача Николая Делекторского жила на углу Черепичной и Ярлыковской, по соседству с домом генерала Пепеляева. Ярлыковская после двух переименований стала улицей Карташова, Черепичная — улицей Кузнецова, а дом, где родилась Лидия Николаевна, стоит по нынешнему адресу Кузнецова, 20 и числится выявленным объектом культурного наследия. В 1932 году в Ницце она устроилась к Матиссу переводчицей и помощницей и оставалась рядом до его смерти в 1954 году; художник написал с неё более девяноста работ, а она передала свои собрания в Эрмитаж и Пушкинский музей. Отсюда и название дома, и линия оформления: интерьеры общих зон делала студия Натальи Барковской, первый этаж отведён под помещения общественного назначения, где допускаются офис или галерея.

Где находится и какой это район?

Юрточная гора — возвышенная часть исторического центра Томска, административно Кировский район. Улица под домом начиналась как Ярлыковская, по фамилии купца Ерлыкова, в 1929 году её переименовали в Садовую из-за окрестных садов, а имя Николая Ивановича Карташова, учёного-паровозника и ректора Томского технологического института, она носит с 1944 года. Застройка вокруг разновозрастная и в значительной части охраняемая: участок частично попадает в границы достопримечательного места «Еланская», поэтому регламент ограничивал высоту двадцатью метрами, и дом уложился в 19,83. По соседству стоят деревянные объекты культурного наследия на Кузнецова, 20, 20а, 20/3 и 22, двухэтажный дом на углу Карташова, 18 и Белинского, 27, памятники деревянного зодчества на Карташова, 9, 11 и 13.
Отдельная бытовая черта улицы: сквозного проезда по ней нет. Ближе к Буфф-саду Карташова перегорожена застройкой — планировочное решение 1960-1970-х годов, которым транзит через квартал сознательно закрыли. Для жителя это означает, что улица работает двумя тупиковыми отрезками, транзитного потока под окнами не образуется, но и маршрут до восточной части Карташова придётся строить в объезд, через Красноармейскую или проспект Ленина.

Транспортная доступность

Метро в Томске нет, город держится на автобусах, трамваях, троллейбусах и маршрутках. От дома до проспекта Ленина порядка трёхсот сорока метров: на этом отрезке проспекта, у входа в Университетскую рощу, работает остановка «Университет», через неё проходит около двух с половиной десятков маршрутов наземного транспорта. Троллейбус первого маршрута связывает её с площадью Ленина, театром юного зрителя, главпочтамтом, Ново-Соборной площадью и уходит дальше на юг через ТЭМЗ и улицу Учебную к Лагерному саду. Второй пересадочный узел рядом — перекрёсток проспекта Ленина и Учебной, где сходится больше двух десятков автобусных и троллейбусных маршрутов. Пешком до главного корпуса Томского государственного университета на проспекте Ленина, 36 примерно шестьсот метров, до Университетской рощи ближе. Автомобилисту стоит заранее проехать свой утренний маршрут: выезд на проспект Ленина в часы пик грузится университетским трафиком, а обратный въезд во двор возможен только с одной стороны улицы из-за той самой перегородки.

Что с инфраструктурой вокруг?

Зелёный контур у дома плотный и редкий для центра сибирского города. Игуменский парк начинается на той же улице, Карташова, 21, это примерно двести тридцать метров по прямой; его ядро — Игуменское озеро, старица исчезнувшей речки Игуменки, где почти круглый год держатся кряквы, а сама территория разбита на участки хвойного и смешанного леса, заливной луг, плодовый сад и коллекцию лекарственных растений. Буфф-сад, городской парк между Гоголя, Герцена, Вершинина и Карташова, лежит примерно в четырёхстах тридцати метрах. На его краю стоит деревянная евангелическо-лютеранская кирха Святой Марии по адресу Карташова, 28, освящённая в 2006 году. В квартале от дома, на Красноармейской, 71, работает Томский областной Российско-немецкий дом, занимающий деревянный особняк 1902 года, известный в городе как «дом с шалью».

Школы, сады и медицина

Гимназия №6 находится на улице Герцена, 7, это порядка двухсот пятидесяти метров по прямой. Лицей №51 стоит на этой же улице, Карташова, 47, примерно в 1,4 километра, дорога туда из-за разрыва улицы выходит длиннее прямой. Детский сад №113 работает по адресу Карташова, 29, около шестисот пятнадцати метров. Взрослая поликлиника городской клинической больницы №3 имени Б. И. Альперовича принимает на проспекте Ленина, 51, порядка трёхсот сорока метров от подъезда. Прикрепление адреса к школе и к поликлинике меняется приказами департаментов, поэтому по конкретной квартире его запрашивают отдельно. Магазины, аптеки, кафе и пункты выдачи в центральной части города расположены густо, а университетский участок проспекта Ленина закрывает почти любую повседневную задачу пешком.

Как устроены двор и территория?

Подземный паркинг рассчитан на 25 машино-мест при 19 квартирах, и это нечастая для Томска пропорция: мест больше, чем квартир. Часть машино-мест по описанию застройщика позволяет поставить два автомобиля, в здании работает грузовой лифт, а из паркинга лифты поднимают жильцов до дверей квартир в каждом из двух подъездов. Двор закрыт для машин: въезд ведёт сразу на подземный уровень, а наземная часть отдана под детскую площадку и зоны отдыха. Участок по меркам жилого комплекса крошечный, большого бульвара внутри не получится, и внутренняя среда здесь скорее продолжение двух парков по соседству, чем самостоятельная территория. Что имеет смысл посмотреть лично: ширину проезда к въезду в паркинг, организацию входных групп со стороны улицы, освещение вечером и то, как соседние деревянные усадьбы и охранные ограничения влияют на вид из окон нижних этажей.

Какие квартиры и планировки?

В доме 19 квартир площадью от 116 до 191 квадратного метра, в продаже встречались двух-, трёх- и четырёхкомнатные форматы. Планировки заявлены свободными, остекление панорамным, балконы и лоджии есть, а на двух верхних этажах часть квартир получает выход на открытые террасы с видом на историческую застройку и купола центра. Компактных студий и однокомнатных в проекте не предусмотрено, поэтому сравнение с массовыми новостройками Томска здесь работает плохо: минимальный лот тут больше, чем трёхкомнатная квартира в типовом доме.
Источники расходятся по числу квартир на этаже: одна карточка указывает две, описание застройщика — три-четыре. При 19 квартирах на шести этажах арифметика ближе ко второму варианту, и уточнить это проще всего по поэтажному плану конкретного подъезда. Свободная планировка на таких площадях означает и свободу, и ответственность: в квартире от 116 метров можно развести приватный блок спален, кабинет, постирочную и два санузла, но каждую перегородку и каждый перенос мокрой зоны придётся согласовывать по проекту.

Какое качество строительства и материалы?

Несущая схема — монолитный железобетонный каркас, наружные стены выложены кирпичом с утеплением, в описании проекта упоминается и керамика в отделке фасада. Такая схема объясняет и свободные планировки, и шестиэтажный формат при высоте 19,83 метра: регламент достопримечательного места не позволял подняться выше двадцати.
По высоте потолков источники дают разные цифры: профильные площадки указывают 3 метра, описание застройщика — 3,2. Разницу видно в проектной документации на конкретный этаж, её и запрашивайте. Отделка в квартирах черновая, то есть бюджет ремонта считается отдельно и на таких метражах сопоставим со стоимостью квартиры в массовом сегменте. Из инженерии заявлены система «умный дом», видеодомофония и контроль доступа. Дом новый, накопленной эксплуатационной статистики по теплу, шуму и работе лифтов ещё нет, так что судить о качестве исполнения можно будет по первому отопительному сезону.

Сколько стоят квартиры?

По открытым данным на сентябрь 2026 года старт по дому — от 26 570 000 рублей за трёхкомнатную квартиру площадью 116,3 квадратного метра; вторая площадка на ту же дату даёт по этому лоту 26,75 миллиона, расхождение между источниками около двухсот тысяч. Двухкомнатные форматы площадью от 170,10 метра предлагались от 32,5 миллиона рублей, четырёхкомнатные от 175,60 метра — от 38,63 миллиона. В пересчёте на метр это примерно от 191 до 230 тысяч рублей в зависимости от лота, причём самый дорогой метр приходится на минимальную трёхкомнатную квартиру. Для ориентира: средняя цена метра в новостройках Томска в 2026 году по разным подсчётам укладывалась в диапазон от 138 до 156 тысяч рублей, так что дом идёт заметно выше городского уровня. По одной из площадок цены в проекте за полгода прибавили около 3,2 процента. Цены актуальны на дату публикации обзора, точную стоимость уточняйте у застройщика.

Какая ипотека доступна?

Продажи шли по договорам долевого участия с расчётами через эскроу-счета, проектное финансирование обеспечил ВТБ, открывший застройщику кредитную линию более чем на 400 миллионов рублей. Эскроу означает, что деньги покупателя лежат в банке до передачи ключей. Если по вашему корпусу дом уже введён в эксплуатацию, сделка может оформляться не долевым участием, а куплей-продажей готовой квартиры, и набор банковских программ будет другим — это первый вопрос к отделу продаж. Семейная программа в регионах даёт до 6 миллионов рублей под ставку до 6 процентов при первоначальном взносе от 20 процентов, комбинированная схема поднимает общую сумму кредита до 15 миллионов. При бюджете от 26,5 миллиона льготная часть закрывает меньше четверти стоимости, остальное считается по рыночным условиям, поэтому сравнивать предложения имеет смысл минимум в трёх банках. Калькулятор ниже поможет прикинуть платёж под ваш взнос и срок. Условия ипотечных программ меняются, актуальные ставки и программы уточняйте у застройщика или банка-партнёра.

Кому подойдёт этот ЖК?

• Тем, кому нужна большая квартира именно в историческом центре — минимальный лот 116,3 квадратного метра в двухстах метрах от парка.
• Автовладельцам с двумя машинами — 25 машино-мест на 19 квартир, часть мест рассчитана на два автомобиля.
• Семьям с младшими школьниками — гимназия №6 примерно в двухстах пятидесяти метрах.
• Тем, кто планирует авторский интерьер — свободная планировка, потолки от 3 метров и черновая отделка под свой проект.
• Любителям тихой улицы — сквозного проезда по Карташова нет, транзит через квартал закрыт с семидесятых.
• Покупателям, которым важна малоэтажность — шесть этажей, два подъезда и 19 соседей на весь дом.

Кому ЖК может не подойти?

• Тем, кто рассчитывает на бюджет массовой новостройки: вход начинается от 26,57 миллиона рублей.
• Покупателям компактных форматов — студий и однокомнатных квартир в проекте нет.
• Тем, кому нужен большой собственный двор с бульваром и спортивным ядром: участок маленький.
• Желающим въехать сразу после сделки — отделка черновая, ремонт на 116-191 метре занимает отдельный сезон.
• Тем, кто выбирает дом по накопленным отзывам жильцов: дом новый, эксплуатационной истории пока нет.

Что пишут в отзывах?

Проверенных отзывов жильцов по дому пока не накопилось, и это объяснимо: квартир всего 19, дом молодой. Картографические сервисы ведут карточку объекта без пользовательского рейтинга, на площадках объявлений обсуждений по проекту тоже немного. Городские медиа писали о проекте дважды — на этапе выдачи разрешения и на этапе готовности около 82 процентов, — и это скорее новостные заметки, чем оценка жизни в доме. Что можно сделать вместо чтения отзывов: пройти Карташова от проспекта Ленина до Игуменского парка в будний вечер, посмотреть на освещение и на то, как паркуются соседние дома; заглянуть во двор в выходной; поговорить с жильцами ближайших новостроек о зимней уборке улицы, она тут узкая и с уклоном. Проверенные отзывы жильцов мы добавим в обзор по мере появления.

Каковы плюсы и минусы?

Сильные стороны (по открытым данным):

• Адрес в исторической части Кировского района: Игуменский парк примерно в двухстах тридцати метрах, Буфф-сад — в четырёхстах тридцати.
• 25 машино-мест на 19 квартир в подземном паркинге, лифт из паркинга до дверей квартир.
• Монолитно-кирпичный конструктив и свободные планировки от 116 до 191 квадратного метра.
• Террасы на двух верхних этажах и панорамное остекление.
• Двор без машин, закрытая территория, помещения общественного назначения вынесены на первый этаж.
• Остановка на проспекте Ленина с двумя с половиной десятками маршрутов примерно в трёхстах сорока метрах.

На что обратить внимание:

• Срок передачи ключей в источниках указан по-разному: второй квартал 2026 года, третий квартал 2026 года и ввод в августе 2026 года, поэтому ориентируйтесь на дату из договора.
• Высота потолков в источниках расходится: 3 метра по профильным площадкам и 3,2 метра в описании застройщика.
• Число квартир на этаже тоже дано по-разному: две в одной карточке и три-четыре в описании проекта.
• Отделка черновая, и на площади от 116 метров ремонт становится самостоятельной статьёй бюджета.
• У застройщика это первый и пока единственный жилой проект, введённых ранее многоквартирных домов у компании в открытых источниках не найдено; вместо истории ввода смотрите проектную документацию, заключения по этапам и договор с банком по эскроу.
• Участок частично лежит в границах достопримечательного места «Еланская», а по соседству стоят охраняемые деревянные дома: любые работы во дворе и на фасаде ограничены регламентом.

Что стоит уточнить перед покупкой

1. Проектную декларацию в государственном реестре по адресу Карташова, 13а и разрешение на строительство от апреля 2023 года.
2. Дату передачи ключей в вашем договоре и статус объекта: строится или уже введён в эксплуатацию.
3. Точную высоту потолков по проекту на вашем этаже — источники дают 3 и 3,2 метра.
4. Поэтажный план подъезда с числом квартир на этаже и расположением лифтовых холлов.
5. Условия покупки машино-места: стоимость, габариты, возможность поставить два автомобиля.
6. Состав черновой отделки списком и границы зон, которые разрешено переносить при свободной планировке.
7. Порядок согласования перепланировки с учётом режима достопримечательного места «Еланская».
8. Прикрепление адреса к школе и к поликлинике на текущий учебный и календарный год.
9. Размер платы за содержание: на 19 квартир расходы по дому делятся на небольшое число собственников.
10. Кто будет обслуживать «умный дом», контроль доступа и подземный паркинг, и во сколько это обходится ежемесячно.

На что смотреть в документах

Основная защита покупателя строящегося жилья — проектная декларация и расчёты через эскроу-счёт. Сверьте, что застройщиком в вашем договоре указано ООО «СЗ «Карташовское» с ИНН 7017428164, и что адрес объекта совпадает с адресом в разрешении на строительство. Полезно сравнить редакции декларации за разные месяцы: по этому дому их публиковалось несколько за 2024-2026 годы, и правки показывают, что менялось в проекте. Если дом уже введён, запросите разрешение на ввод в эксплуатацию и акт приёма-передачи, а заодно уточните, оформлено ли право собственности застройщика на непроданные лоты. Для квартиры со свободной планировкой отдельно попросите проектное решение по внутренним перегородкам: то, что на рекламной планировке выглядит пунктиром, в документах может быть несущей конструкцией.

Частые вопросы

Где находится ЖК Ма.Тисс?

В Томске, Кировский район, улица Карташова, 13а, на Юрточной горе в исторической части города. Координаты: 56.469090, 84.956762. Метро в городе нет; ближайшая остановка наземного транспорта — на проспекте Ленина примерно в трёхстах сорока метрах.

Кто застройщик?

ООО «СЗ «Карташовское», ИНН 7017428164, зарегистрировано в Томске в 2017 году. Ма.Тисс — единственный жилой проект компании; проектное финансирование по нему открыл ВТБ.

Какой класс и этажность?

Профильные площадки и городские медиа относят дом к бизнес-классу. Шесть надземных этажей и подземный паркинг, высота здания 19,83 метра, два подъезда, 19 квартир, конструктив монолитно-кирпичный.

Когда сдача?

Разрешение на строительство выдано в апреле 2023 года, готовность на конец октября 2025 года оценивалась примерно в 82 процента. Источники называют разные даты: второй квартал 2026 года, третий квартал 2026 года и ввод в августе 2026 года. Ориентир для покупателя один — дата в договоре.

Сколько стоит квартира?

По открытым данным на сентябрь 2026 года старт — от 26 570 000 рублей за трёхкомнатную площадью 116,3 квадратного метра; по другой площадке тот же лот идёт от 26,75 миллиона. Двухкомнатные от 170,10 метра предлагались от 32,5 миллиона, четырёхкомнатные от 175,60 метра — от 38,63 миллиона рублей.

Итог: стоит ли покупать?

Ма.Тисс — случай, когда пустырь в охранной зоне застроили не типовым корпусом, а домом на 19 квартир ростом ровно под разрешённые двадцать метров. Отсюда сильные стороны: малоэтажность и малое число соседей, подземный паркинг с запасом мест, свободные планировки от 116 до 191 метра, террасы на верхних этажах и два парка в пятиминутной доступности, включая озеро с кряквами прямо на этой же улице. Отсюда же ограничения: вход от 26,57 миллиона рублей, черновая отделка на больших площадях, крошечный участок без собственного бульвара и охранный регламент, который заметен и в согласованиях, и в соседстве с деревянными усадьбами. По срокам и потолкам источники расходятся, и это нормальная работа перед сделкой: сверить цифры по документам застройщика. Если вы ищете просторную квартиру в центре Томска с редким для города запасом парковки и готовы вкладываться в ремонт, дом стоит смотреть; если приоритет — бюджет входа, компактный формат или готовая отделка, сравните другие новостройки города по цене за метр.

Что дальше?

Хотите понять, какой дом в Томске точнее подходит под ваш бюджет и маршрут? Пройдите короткий квиз ниже, и мы соберём персональную подборку новостроек под ваш запрос. Без звонков без вашего согласия, общение в удобном для вас формате. Загляните и в другие обзоры на сайте, чтобы было с чем сравнивать.

Обзор подготовлен редакцией obzor-zhk.ru. Дата обновления: 18 сентября 2026 года.

Источники и проверка данных

Данные обзора сверены по открытым источникам: официальный сайт застройщика, проектная документация, отраслевые реестры, картографические сервисы и публичные карточки новостроек. Характеристики, сроки и цены могут меняться, поэтому перед сделкой уточняйте актуальные сведения напрямую у застройщика и проверяйте документы (проектную декларацию, разрешение на строительство, договор).