ЖК Фианит в Новосибирске - честный обзор: цены, плюсы и минусы, отзывы, стоит ли покупать.

Авторская художественная иллюстрация по мотивам жилого комплекса «Фианит». Не является официальным изображением или рендером застройщика.

Вступление

Улица Якушева в Октябрьском районе носит имя Степана Якушева, которому в 1927 году Сибкрайком поручил построить в Новосибирске хлебокомбинат; до этого улица называлась Змеиногорской. Дом номер 33 стоит в её нижней части, там, где до станции метро идти меньше пяти минут. ЖК Фианит устроен ступенями: три секции разной высоты в первой очереди и отдельный десятиэтажный дом во второй. Первую очередь сдали в 2016 году, вторую в 2017, и это меняет саму логику проверки: смотреть придётся уже на прожитое десятилетие, а не на график стройки. Ниже разбор ЖК Фианит в Новосибирске: адрес, дом, планировки, паркинг, цены, ипотека и список вопросов до сделки.

Ключевые параметры

Что это за жилой комплекс?

Фианит — жилой комплекс комфорт-класса в Октябрьском районе Новосибирска, жилмассив Восход, адреса корпусов: улица Якушева, 33 и улица Якушева, 33/1, почтовый индекс 630102. Класс источники определяют по-разному: профильные площадки относят дом к комфорт-классу, государственный реестр жилищного фонда описывает его нейтральнее, как жильё среднего класса. Тип дома — монолитно-каркасный с кирпичным заполнением: паспорт здания указывает проект «Куб 2,5», унифицированный безригельный каркас, несущие стены каменные и кирпичные, перекрытия железобетонные; профильные площадки называют ту же конструкцию короче, монолит-кирпич. Этажность в первой очереди переменная и по разным источникам описывается неодинаково: проектная формула звучит как 11-17-15 этажей по трём секциям, а карточка государственного реестра даёт наибольшую отметку 15 этажей и наименьшую 9. Вторая очередь по адресу Якушева, 33/1 — десятиэтажный односекционный дом; часть публикаций описывала её как восьмиэтажную, и это расхождение стоит держать в голове. Застройщик — ООО «Специализированный застройщик «Камея», ИНН 5407111747, ОГРН 1025403211855, компания зарегистрирована 9 октября 1991 года, юридический адрес: Новосибирск, улица Демьяна Бедного, 57, директор Сергей Сергеевич Бозо. Генподрядчиком первой очереди выступала компания «Гарант». Сроки: первая очередь введена в эксплуатацию в мае 2016 года, вторая в 2017 году. Квартир в двух корпусах 212: 132 в первой очереди и 80 во второй. Подъездов четыре, лифтов восемь. Паркинг подземный, в первой очереди двухуровневый. Отделка по описанию профильных площадок предчистовая. Площади квартир начинаются от 31 квадратного метра по данным застройщика и от 41 квадратного метра по данным профильных площадок.

Где находится и какой это район?

Восход — плотная правобережная застройка между Красным проспектом и Октябрьской магистралью, спускающаяся к Оби. Соседние адреса вокруг дома 33 показывают характер места лучше любого описания: Декабристов, 47, Сакко и Ванцетти, 40 и 42, Зыряновская, 53, 55 и 57, Восход, 1а. Это дома разных десятилетий вперемешку, дворы со взрослыми деревьями, магазины на первых этажах, короткие связки между улицами. Отдельная особенность локации — вода. Михайловская набережная начинается примерно в 670 метрах от дома по прямой, и это полноценная городская набережная с колесом обозрения и променадом вдоль реки. Такой сосед в Новосибирске достаётся немногим адресам.

Транспортная доступность

Главная транспортная особенность Фианита считается по координатам. Дом стоит примерно в точке 55.0122 северной широты и 82.9387 восточной долготы. Станция «Речной вокзал» находится в 330 метрах по прямой, станция «Октябрьская» в 760 метрах. Обе достижимы пешком, и для Новосибирска дом в пешем радиусе сразу двух станций метро — редкая конфигурация. Реальный путь по тротуарам получается длиннее прямой линии: до «Речного вокзала» это порядка 400-500 метров, до «Октябрьской» около километра с подъёмом. Проверить обе дороги стоит ногами, потому что вторая станция даёт пересадочную гибкость только в том случае, если вы готовы идти до неё в мороз и в дождь. Наземный транспорт собран на Восходе и Бориса Богаткова, автомобильные выезды идут через Ипподромскую магистраль и Октябрьский мост. Обратная сторона такого адреса тоже понятна: улицы вокруг загружены, и парковочное пространство на них конкурентное.

Что с инфраструктурой вокруг?

Учебные заведения рядом проверяются по конкретным адресам, а не по формулировке «школы и сады поблизости». Средняя школа № 19 расположена на улице Бориса Богаткова, 46, это примерно 440 метров от дома по прямой; у школы есть также здание на Зыряновской, 119/1, примерно в 460 метрах. Детский сад № 391 «Ёлочка» комбинированного вида находится на улице Бориса Богаткова, 25, порядка 360 метров. Закрепление адреса за конкретной школой мэрия пересматривает ежегодно, поэтому привязку дома 33 по улице Якушева к микроучастку и наличие свободных мест выясняйте звонком в саму школу и в районный отдел образования. Высшее образование представлено плотно: Сибирский государственный университет телекоммуникаций и информатики стоит на улице Кирова, 86, примерно в 760 метрах, Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет на Ленинградской, 113, около 1,3 километра. Два вуза в получасовой пешей доступности формируют устойчивый арендный спрос на компактные квартиры, и для покупателя под сдачу это считаемый фактор. Повседневную торговлю застройщик в своём описании привязывает к торговому центру «Мегас», универсаму «Бахетле» и сетевым магазинам вокруг; расстояния до этих объектов в открытых источниках не приводятся, так что маршрут за продуктами удобнее пройти самому. В самих корпусах есть нежилые помещения: шесть в первой очереди и четыре во второй, они заняты сервисами и небольшими компаниями.

Как устроены двор и территория?

Земельный участок общего имущества по двум корпусам занимает 7989 квадратных метров. На 212 квартир это чуть меньше 38 квадратных метров придомовой территории на квартиру, и в такую площадь вписываются проезды, тротуары, площадка и озеленение, но не парк. Детская площадка в государственном реестре по обоим корпусам числится, спортивной площадки в перечне нет. Двор описывается как закрытый, и его реальное состояние сегодня зависит уже от работы управляющей организации: за десять лет благоустройство успевает измениться в любую сторону. Паркинг подземный, в первой очереди двухуровневый, с заездом лифтом. Точное число машино-мест в первой очереди в открытых источниках подтвердить не удалось, по второй очереди часть публикаций называет 38 мест. Цифра здесь принципиальная: при 212 квартирах и загруженных улицах вокруг вопрос «сколько мест и как они распределены» решается до просмотра квартиры, а не после. Запросите у продавца документы на машино-место отдельно от квартиры, потому что в домах этого возраста место чаще оформлено как самостоятельный объект собственности.

Какие квартиры и планировки?

Плотность на этаже в двух очередях устроена по-разному, и это главный практический различитель между корпусами. В первой очереди 132 квартиры распределены на три секции высотой 11, 17 и 15 этажей, то есть на площадку приходится в среднем около трёх квартир. Во второй очереди 80 квартир стоят в одном десятиэтажном подъезде, что даёт порядка восьми квартир на этаж при двух лифтах. Разница ощущается ежедневно: время ожидания лифта, шум в холле, количество соседей за стеной. Спрашивайте, в каком именно корпусе и в какой секции находится квартира, ещё до просмотра. Линейка площадей заявлена от 31 квадратного метра по данным застройщика, профильные площадки указывают минимум от 41 квадратного метра, а сам застройщик писал о более чем пятидесяти вариантах планировок в проекте. На вторичном рынке набор лотов уже сложился стихийно: в одном доме соседствуют компактные квартиры под сдачу и просторные семейные варианты, часть из которых прошла перепланировку. Сверяйте фактическую планировку с поэтажным планом в техническом паспорте: в домах этого возраста встречаются и узаконенные, и несогласованные изменения.

Какое качество строительства и материалы?

Проект «Куб 2,5» — это унифицированный безригельный каркас: перекрытия опираются на колонны без выступающих балок, а стены выполняют ограждающую функцию. Практический смысл для жильца в том, что внутренние перегородки почти не связаны с несущей схемой, и планировку в таких домах меняют чаще, чем в панельных сериях. Наружные стены каменные и кирпичные, перекрытия железобетонные, фасад облицован плиткой, кровля плоская. Газоснабжения нет, класс энергетической эффективности по обоим корпусам присвоен B. Инженерия у очередей отличается: первая очередь подключена к центральному теплоснабжению и центральному горячему водоснабжению по закрытой схеме, вторая работает через индивидуальный тепловой пункт. В первой очереди есть мусоропроводы, три штуки на лестничных клетках, во второй мусоропровода нет.

Дом десятого года эксплуатации: что смотреть вместо стройплощадки

У готового дома проверяется то, чего у стройки просто нет. Первое — фасад: плиточная облицовка через десять лет показывает состояние швов и креплений, обойдите здание по периметру и посмотрите на плоскости выше первого этажа. Второе — лифты: шесть кабин в первой очереди и две во второй работают с 2016-2017 годов, а региональная программа капитального ремонта относит замену лифтового оборудования второй очереди к 2043 году, то есть ближайшие годы дом живёт на имеющемся парке. Третье — кровля и стояки: по второй очереди в программе капремонта значатся ремонт крыши около 2040 года и ремонт систем водоснабжения и электроснабжения около 2043 года. Четвёртое — подземный паркинг: спуститесь и посмотрите на потолок, следы протечек в подземных уровнях проявляются именно к этому возрасту. Пятое — протоколы общих собраний и отчёты управляющей организации за последние два-три года, из них видно, какие работы дом уже оплачивал и какие обсуждает.

Сколько стоят квартиры?

Прямых предложений от застройщика в Фианите нет: партнёрские площадки фиксируют, что все квартиры первичной продажи реализованы. Значит, любая сделка здесь проходит по вторичному рынку, между физическими лицами, и цена формируется не прайсом, а конкретным лотом. Конкретные цифры по этому дому подтвердить независимыми источниками на дату подготовки обзора не удалось, поэтому приводить их здесь мы не будем: цены на вторичном рынке меняются от квартиры к квартире сильнее, чем от месяца к месяцу. Ориентируйтесь на то, что влияет на стоимость внутри самого дома: корпус и секция, этаж и вид из окна, состояние ремонта и год последнего обновления инженерии в квартире, наличие машино-места и его отдельная цена, а также узаконенность планировки. Сравнивайте с готовыми домами схожего возраста в пешем радиусе метро на правом берегу, иначе сравнение получается бессмысленным. Актуальную картину по конкретным лотам собирайте на дату сделки, а не по публикациям прошлых лет. Цены актуальны на дату публикации обзора, точную стоимость уточняйте у застройщика.

Какая ипотека доступна?

Покупка в Фианите оформляется как сделка с готовым жильём, и это меняет весь ипотечный сценарий. Расчёты через эскроу-счёт и договор долевого участия здесь не применяются, вместо них работает обычный договор купли-продажи, а банк кредитует квартиру на вторичном рынке. Льготные программы, привязанные к покупке у застройщика, к такой сделке в общем случае не подходят, и это выясняется в банке до выбора квартиры, а не после внесения аванса. Что понадобится дополнительно: оценка квартиры аккредитованным оценщиком, юридическая проверка истории перехода прав, страхование, а при использовании материнского капитала в прошлых сделках ещё и проверка выделения долей детям. Ставка по вторичному жилью и по новостройке различается, поэтому считайте платёж именно под ту программу, которая вам доступна, и сравнивайте условия минимум в трёх банках. Условия ипотечных программ меняются, актуальные ставки и программы уточняйте у застройщика или банка-партнёра.

Кому подойдёт этот ЖК?

• Тем, кто ездит на метро — «Речной вокзал» в 330 метрах по прямой, «Октябрьская» в 760.
• Семьям со школьниками — школа № 19 примерно в 440 метрах, детский сад № 391 в 360.
• Покупателям под аренду — два вуза в пешей доступности, включая университет телекоммуникаций в 760 метрах.
• Тем, кому важна камерность этажа — в первой очереди около трёх квартир на площадке.
• Любителям прогулок у воды — Михайловская набережная примерно в 670 метрах.

Кому ЖК может не подойти?

• Покупателям новостройки с гарантийными обязательствами застройщика: дому около десяти лет.
• Тем, кто ищет тихий малоэтажный адрес: вокруг плотная городская застройка и загруженные улицы.
• Семьям с двумя машинами, пока не подтверждено число мест в подземном паркинге.
• Тем, кому нужен большой благоустроенный двор: участок общего имущества около 7989 квадратных метров на 212 квартир.
• Покупателям, рассчитывающим на льготную ипотеку для новостроек.

Что пишут в отзывах?

Карточка дома в картографических сервисах держит рейтинг около 4,7 при примерно полутора-двух десятках оценок, и это скорее общий фон, чем статистика. В справочниках по жилому фонду оценки жильцов единичные: по одной оценке на каждый параметр, работа управляющей организации и инфраструктура оценены средне. Выборка в один голос ничего не доказывает, и опираться на неё не стоит. Несколько авторов в открытых отзывах упоминают закрытый двор, детскую площадку и удобство подземного паркинга, другие пишут про удачные планировки и тишину в квартирах. Такие впечатления субъективны, зависят от конкретной квартиры и от того, кто живёт этажом выше, и заменить личный осмотр они не могут. Что проверяется без чужих отзывов: приезжайте в будний вечер и посмотрите, как заполнен двор и подъездные проезды, поднимитесь на нужный этаж в час пик и засеките ожидание лифта, послушайте фон при открытом окне со стороны улицы. Отдельно поговорите с соседями по площадке, в готовом доме это самый быстрый способ узнать, как дом живёт.

Каковы плюсы и минусы?

Сильные стороны (по открытым данным):

• Две станции метро в пешем радиусе: 330 и 760 метров по прямой.
• Школа № 19 примерно в 440 метрах, детский сад № 391 в 360 метрах.
• Михайловская набережная примерно в 670 метрах.
• Монолитно-каркасная схема по проекту «Куб 2,5» с кирпичным заполнением.
• Около трёх квартир на площадке в секциях первой очереди.
• Подземный паркинг, в первой очереди двухуровневый.
• Дом можно осмотреть целиком: двор, подъезд, паркинг, соседи.

На что обратить внимание:

• Число машино-мест в первой очереди публично не раскрыто.
• Источники расходятся по этажности: формула 11-17-15 против отметок 9 и 15.
• Расхождение и по второй очереди: десять этажей в реестре против восьми в части публикаций.
• Класс жилья описан по-разному: комфорт у профильных площадок, средний у государственного реестра.
• Во второй очереди около восьми квартир на этаж при двух лифтах.
• Инженерия и лифты работают с 2016-2017 годов, капремонт по программе отнесён на 2040-е.
• Первичных предложений нет, сделка идёт по правилам вторичного рынка.

Что стоит уточнить перед покупкой

1. Корпус и секцию: Якушева, 33 или Якушева, 33/1, и сколько квартир на вашей площадке.
2. Фактическую этажность вашей секции: источники дают и 11-17-15, и отметки от 9 до 15.
3. Число машино-мест в паркинге, форму собственности на место и его цену отдельно от квартиры.
4. Выписку из государственного реестра недвижимости и всю историю перехода прав по квартире.
5. Соответствие планировки техническому паспорту и узаконенность изменений.
6. Задолженность по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт по лицевому счёту.
7. Протоколы общих собраний и отчёты управляющей организации за последние два-три года.
8. Состояние стояков, электрики и окон именно в этой квартире, а не в подъезде.
9. Наличие зарегистрированных лиц и использование материнского капитала в прошлых сделках.
10. Закрепление адреса за школой на текущий учебный год звонком в саму школу.

На что смотреть в документах

Проектные декларации по объекту размещены в государственном реестре, и открыть их полезно даже спустя десять лет: там зафиксированы проектная этажность, материал стен и состав общего имущества, с которыми потом сверяется реальность. Дальше документы смещаются в сторону жилищных: технический паспорт квартиры с поэтажным планом, выписка из государственного реестра недвижимости с обременениями, справка об отсутствии долгов по лицевому счёту, документы на машино-место. Отдельно запросите основания права у продавца и посмотрите, сколько раз квартира меняла собственника: короткая цепочка сделок за последний год требует более внимательной юридической проверки. Договор подписывается с физическим лицом, застройщик стороной сделки уже не выступает, и гарантийные сроки на дом по большинству позиций закончились.

Частые вопросы

Где находится ЖК Фианит?

Октябрьский район Новосибирска, жилмассив Восход, улица Якушева, 33 и 33/1, индекс 630102. Координаты примерно 55.0122 и 82.9387.

Кто застройщик?

ООО «Специализированный застройщик «Камея», ИНН 5407111747, компания зарегистрирована в 1991 году. Генподрядчиком первой очереди выступала компания «Гарант».

Какой класс и этажность?

По открытым данным, комфорт-класс, у государственного реестра формулировка мягче. Первая очередь монолитно-каркасная с кирпичным заполнением, три секции с проектной формулой 11-17-15 этажей, вторая очередь десятиэтажная.

Когда сдан дом?

Первая очередь по адресу Якушева, 33 введена в эксплуатацию в мае 2016 года, вторая очередь по адресу Якушева, 33/1 в 2017 году.

Далеко ли до метро?

Станция «Речной вокзал» примерно в 330 метрах по прямой, станция «Октябрьская» примерно в 760 метрах. Пешие маршруты по улицам получаются длиннее, порядка 400-500 метров и километра соответственно.

Итог: стоит ли покупать?

Фианит держится на географии. Дом стоит в пешем радиусе сразу двух станций метро, набережная в семи сотнях метров, школа и детский сад в четырёх, два вуза в получасовой прогулке. Конструктив тоже понятный: безригельный каркас с кирпичным заполнением, железобетонные перекрытия, подземный паркинг, а в секциях первой очереди всего около трёх квартир на площадке. Считать придётся три вещи. Первая — паркинг: число мест в первой очереди публично не раскрыто, при этом улицы вокруг загружены. Вторая — возраст: дому около десяти лет, лифты и инженерия отработали первый цикл, капитальный ремонт по программе отнесён на 2040-е годы. Третья — формат сделки: первичных квартир в продаже уже нет, покупка идёт по правилам вторичного рынка со всей его юридической проверкой. Проверяется этот дом подъездом, а уже потом документами: обойдите фасад, спуститесь в паркинг, поднимитесь в лифте в час пик и поговорите с соседями по площадке. Если результат такой прогулки вас устроит, адрес у Фианита один из самых удобных в правобережной части города.

Что дальше?

Хотите понять, какая квартира в Новосибирске подходит под ваш бюджет, состав семьи и ежедневный маршрут? Пройдите короткий квиз ниже, и мы соберём персональную подборку. Без звонков без вашего согласия. Загляните и в другие обзоры на сайте, чтобы было с чем сравнивать.

Обзор подготовлен редакцией obzor-zhk.ru. Дата обновления: 1 августа 2026 года.

Источники и проверка данных

Данные обзора сверены по открытым источникам: официальный сайт застройщика, проектная документация, отраслевые реестры, картографические сервисы и публичные карточки новостроек. Характеристики, сроки и цены могут меняться, поэтому перед сделкой уточняйте актуальные сведения напрямую у застройщика и проверяйте документы (проектную декларацию, разрешение на строительство, договор).